בדיקת הנכס ברמה המשפטית והתכנונית

רבים מהמוכרים מגלים בסוף תהליך המכירה, טרם החתימה על החוזה, בעיות בנוגע לרישום הנכס, שהם לא היו מודעים אליהם בתחילת המכירה.

כצעד ראשוני חשוב לבדוק את הדברים הבאים:

האם הנכס רשום על שמכם או על שם הבעלים הקודמים?

במידה והנכס עבר בירושה – האם התבצע תהליך של צוואה וצו קיום צוואה וכן העברה של הנכס על שם היורשים?

בנוסף, לעיתים קורה שהנכס רשום במנהל מקרקעי ישראל ובחברה משכנת שפשטה את הרגל, וכך במקום הליך שגרתי של מספר ימים להוצאת אישורים, אתם עלולים למצוא את עצמכם בהליך של מספר חודשים במקרה הטוב.

גם כאן, חשוב לבדוק עם עו"ד את המצב המשפטי של הנכס, כבר בתחילת התהליך. בנוסף לרמה המשפטית, חשוב להתייחס גם לרמה התכנונית של הנכס.

בשלב הזה חשוב לבדוק 2 דברים:

היתר הבנייה של הנכס:

האם כל מה שקיים בנכס היום, מאושר עם היתר בנייה מהעירייה?

המשמעות היא: שאם הרחבתם את הנכס ולא הוצאתם אישור בעירייה, ייתכנו 2 אפשרויות:

האפשרות הראשונה

יהיה ניתן לאשר את ההרחבה, ונשאר רק עניין של זמן ובירוקרטיה עד שתקבלו את ההיתר (תלוי בעירייה).

במקרה הזה, אם הפינוי של הנכס יהיה לפני קבלת ההיתר מהעירייה, העו"ד של הקונים ירצה להשאיר כסף בנאמנות בסוף העסקה עד לקבלת ההיתר, מה שיכול לגרום לכם לבעיה בתשלומים לנכס, שאותו אתם מעוניינים לקנות.

האפשרות השנייה

חרגתם ממה שניתן לבנות בנכס ולא תוכלו לקבל אישור על ההרחבה.

במקרה הזה תיווצר לכם בעיה, הן עם לקוחות שלא ירצו לקנות נכס שלא מסודר מבחינת העירייה, ואף עם חשש לצו הריסה, והן עם המחיר, מתוך הסיבה הבאה: השמאי של הבנק לוקח בחשבון רק את מה שנמצא בהיתר.

כך שאם למשל יש לכם 5 חדרים ורק 3 חדרים בהיתר, השמאי ייתן הערכה לפי 3 חדרים, מה שיקשה על הקונה שלכם לממן את ההפרש, גם במקרה שהוא יחליט לקנות את הנכס בלי ההיתר.

אם תבדקו את הדברים מראש, לא תכניסו את עצמכם לבעיה שאח"כ יהיה קשה לצאת ממנה, כמו למכור ולקנות, ואז לגלות חריגות שיכולות להוביל להפרת חוזה והפסד כספי של מאות אלפי שקלים.

זכויות שלא מומשו בנכס:

מה הפוטנציאל שעדיין לא מימשתם בנכס?

לדוגמא: הרחבת מרפסת, בנייה על גג, חדר נוסף, תמ"א 38 וכו'.

ישנם מוכרים שסבורים שאין שום אפשרויות בנייה נוספות, אבל בבדיקה מקצועית של הנכס לעיתים מתברר, שהעירייה הוסיפה אחוזי בנייה לפני מספר שנים, ולרוב בעלי הנכסים כלל לא מעודכנים לגבי כך.

כאשר קיימת בנכס אפשרות בנייה אמיתית ומוכחת, זה עשוי להיות יתרון משמעותי עבור חלק מהלקוחות.

נכון שישנם כאלו שלא יבנו בכל מקרה, ואין להם יתרון באפשרות הזאת, אבל לנו יהיה כמובן כדאי לחפש את הלקוחות שעבורם זה כן יהווה יתרון, והם יהיו מוכנים לשלם על האופציה הזאת כסף.

אני מעריך שבשלב זה כבר הבנתם שידע זה כח, ובטח אם יודעים כיצד להשתמש בו.