משרד שיווק הנדל''ן המוביל במגזר החרדי בירושלים ואשדוד

אפקט עומס יתר באפשרויות הבחירה מתאר מצב שבו אנשים מתקשים בקבלת החלטה כאשר הם עומדים בפני אפשרויות בחירה מרובות. לדוגמה, חוקרים מצאו שכאשר מוצגים ללקוחות שישה סוגי ריבות הם נוטים לרכוש ריבה בשיעור של פי עשרה (!) לעומת מצב שבו מוצגים להם 24 סוגים. כלומר, לקוחות העדיפו להימנע לחלוטין מקניה מאשר להתמודד עם החלטה קשה ומרובת חלופות. ריבוי האפשרויות, המאפיין את חברת השפע נחשב יתרון משמעותי וסממן של חופש ושגשוג, אך כשאנחנו מנסים לקבל החלטה הוא עלול להעיק משום שהוא דורש מאמץ גדול יותר ועלול לבלבל.

פרופ' איתמר גתי שפיתח את מודל סחל"ב לקבלת החלטות רצויה כותב במאמרו: "האתגר העומד בפני כל מודל מוצע… הוא להפחית את כמות המידע שעל המתלבט לעבד. במקרים רבים אין זה מעשי לבחון לעומק את כל החלופות הפוטנציאליות הקיימות. ראשית, מספר החלופות הוא גדול מאד. שנית, כמות המידע שיש לקחת בחשבון היא עצומה…"

קונים רבים שנכנסים עמוק לתהליך חיפוש דירה, חווים חוסר אונים מול ההיצע הקיים, ושפע השיקולים וההעדפות האינסופיים. לפעמים נכנסים לסחרחורת של ברורים, ריצות וטלפונים שאינם מובילים לשום מקום ורק מגדילים את הקושי. הפתרון שמציע מודל הסחל"ב הינו- סינון, חקירה לעומק ובחירה.

בשלב הראשון יש להגדיר באופן ברור את שיקולי ה"ליבה" המרכזיים והחשובים ביותר עבורכם באופן אישי בדירה החדשה. לאחמ"כ את השיקולים הנוספים הרצויים, שאינם הכרחיים.

כל הצעה שאינה תואמת את ההעדפות החשובות ביותר – אינה רלוונטית, וניתן לסננה. השאלה "מה לא" היא שאלת מפתח שתעזור לכם להסיר מן המאגר אופציות יקרות מידי/ קטנות מידי/ רחוקות מידי וכו' בהתאם לשיקולי הליבה שלכם.

ככל שיצטמצמו האפשרויות תקלו לעצמכם את ההחלטה. מבין ההצעות הנותרות בדקו לעומק איזו מספקת את מירב השיקולים הרצויים, שאינם הכרחיים, לכאורה זוהי ההצעה המתאימה ביותר.

ההגדרה קובעת כי: החלטה נצרכת כאשר יש אפשרות בחירה בין כמה חלופות. כלומר, לעולם יהיו אפשרויות נוספות רלוונטיות. אל תצפו שהבחירה תתרחש מאליה. היו בוגרים מספיק כדי לוותר על פרטים שוליים עבור פרטים משמעותיים ובחרו את הבחירה הנכונה לכם.

החיפושים אחר דירה מתחילים בדרך כלל בגישושים בע"פ.

עוברים על מאגרים, לוחות ועיתונים, מתחילים לשוחח עם מתווכים,

שומעים קצת מחירים, ונחשפים לאופציות הקיימות.

השלב הבא מהווה עליית מדרגה והוא היציאה לשטח לראות דירות בעיניים.

ביקור בפועל הוא אחד השלבים הכי בסיסיים בתהליך, ואין צורך לדחות אותו.

ניכר כי יש קונים שהשלב הזה, שהופך את העניין התאורטי למוחשי ורציני,

מלחיץ אותם. בעיקר משפרי דיור.

אתן לכם טיפ קטן מניסיון: צעד קטן לאדם, צעד גדול לתהליך.

אל תתעצלו, ואל תתחבטו הרבה בבית, אלא פשוט בואו לראות.

זה כ"כ עוזר ומקדם שחבל לדחות. הרבה יותר קל לקבל החלטות אחרי שראיתם, ואם תרצו להמשיך לחשוב – תמיד תוכלו.

מה נותן הביקור?

קודם כל, יש עניין של חיבור אישי. לפעמים אנשים מתקשים להסביר בדיוק למה ואיך, אבל בבחירת בית למגורים מצפים לחוש את החיבור, ההתלהבות והמשיכה הטבעית לדירה. כל מיני יתרונות וחסרונות מתגמדים ומשתנים אם הרגשתם ש"זה הבית שלכם" או להפך – ש"זה ממש לא זה".
מעבר דירה הוא שינוי. שינוי אינו דבר קל, ולחלקנו במיוחד. החלפת אזור מגורים, שכנים אחרים, דירה שונה מאד ממה שהתרגלנו לפעמים קשים לעיכול במחשבה. הביקור עוזר להסתגלות. במקום לברוח מהמציאות, עומדים מולה ופעמים רבות מגלים שזה לא גרוע כמו שדמיינו… פשוט מתחילים להתרגל ולהסתגל.
הפרטים שאתם מקבלים בטלפון או במודעה, אינם מהווים את התמונה השלמה. למשל, דירות 4 חד' יכולות לנוע בטווח של 80-120 מ"ר בממוצע. יכול להיות שדירת 80 מ"ר ממש קטנה עבורכם ובגלל שלא ראיתם, אתם לא מבינים את ההבדל, רק בטוחים שבמקרה היא זולה יותר.
בנוסף, יש פרטים שפחות רלוונטיים אל אף שהם מדויקים ונכונים. למשל, אם אתם מחפשים דירה לחלוקה, יתכן מאד שדירת 93 מ"ר תתאים למטרה זו אפילו יותר מדירה של 130 מ"ר מכיוון שהמבנה שלה אידיאלי ונוח לחלוקה.
לפעמים אומרים לכם שהדירה משופצת קומפלט וכשאתם באים אתם מגלים שלא תהיו מסוגלים לגור בה ללא השקעה משמעותית. ולפעמים הפוך – אתם בטוחים שבכל דירה תצטרכו לשפץ לטעמכם, ולבסוף אתם מוצאים דירה שהיא אמנם יקרה קצת יותר אבל אתם יכולים להיכנס אליה ממש בלי שקל נוסף!

לסיכום, אם אתם מגששים אחר דירה חדשה ומרגישים קצת אבודים, אל תישארו בזה.

צאו מהקופסה שלכם והתחילו להסתובב. ספרו לנו אם זה לא היה הדבר הנכון עבורכם!

ההנחה הרווחת היא שרכישת נכס נדל"ן

היא העסקה הגדולה ביותר שעושה אדם ממוצע בחייו.

יועץ משכנתאות טען באוזני, ובצדק, שמשכנתא היא בעצם עסקה גדולה בהרבה.

אע"פ שהיא נלקחת על סכום קטן מעלות הדירה,

סך ההחזרים שלה עולה לעיתים בהרבה על מחיר הנכס.

איך שלא נסתכל על זה, ברור כי המשכנתא הינה מרכיב בסיסי בדרך לדירה,

ועל כן, ניתן הפעם את הדעת לסוגיה זו.

השלב הראשוני ביותר בחיפוש דירה הינו קביעת מסגרת תקציב הגיונית ומתאימה.

לצורך כך, נתייחס ל – 2 מרכיבים עיקריים: הון עצמי, והחזר חודשי.

עבור דירה ראשונה, הבנק יוכל להעמיד משכנתא עד לגובה 75% משווי הנכס,

כאשר את 25% האחוזים הנותרים יש לגייס כהון עצמי ראשוני.

עבור דירה חליפית (כלומר, רכישת דירה חדשה על דעת שתמכרו את הקודמת)

הבנק נותן 70% מימון ועל כן נדרש 30% הון עצמי.

החזר משכנתא חודשי מקובל לחשב כך:

על כל 100 אש"ח שהבנק יתן, נדרש לשלם 420-500 ₪ החזר חודשי.

(תלוי לכמה שנים פרוסה המשכנתא)

על כן: בדקו כמה הון עצמי יש לכם,

ואיזו התחייבות חודשית תוכלו לקחת על עצמכם לאורך זמן –

אלו יקבעו את מחיר הדירה שתקנו.

שימו לב: הבנקים יבקשו לוודא כי סכום ההחזר החודשי שאתם מוכנים

לשלם כמשכנתא, אינו עולה על 1/3 מההכנסה הפנויה שלכם

(הכנסות בניכוי הלוואות והתחייבויות קבועות אחרות)

חשוב להקפיד בחודשים שלפני נטילת ההלוואה, על הכנסות נאות

ועל חשבון עו"ש נקי. הפקידו כל הכנסה בחשבון בצורה מסודרת ובתדירות קבועה.

אישור עקרוני למשכנתא – אישור עקרוני כדאי לבקש בבנק טרם החתימה על חוזה רכישה.

מסמך זה מאשר שהבנק בדק את יכולות ההחזר שלכם,

ומוכן, באופן עקרוני, לתת לכם משכנתא.

אישור זה אינו סופי ומפורט, הריביות שמוצעות בו עדיין ניתנות לשינוי ומו"מ,

אולם הוא הכרחי עבורכם ועבור המוכרים

ע"מ לוודא שיהיה לכם מלוא הסכום להשלמת העסקה.

בהקשר זה נציין כי

לעולם אל תקבלו את הצעת המשכנתא הראשונה שהבנק מציע לכם!

סביר להניח שהיא כדאית לבנק ולא במיוחד עבורכם.

בשבוע הבא נפרט בעז"ה עוד, על החשיבות בהכרת מרכיבי המשכנתא

ועל איך ניתן לחסוך עשרות אלפי שקלים במשכנתא מותאמת.