משרד שיווק הנדל''ן המוביל במגזר החרדי בירושלים ואשדוד

בעסקאות נדל"ן מעורבים סכומי כסף גדולים במיוחד. אחת הבטוחות שנועדה להגן עליכם מתקלות ותרגילי עוקץ למיניהם, הינה קבלת מכתב כוונות עדכני ותשלום הסכום המופיע בו ישירות לבנק ולא למוכר. מכתב כוונות קשור במשכנתא שעדיין קיימת על הנכס.

במערכת היחסים בין מוכר וקונה נדל"ן, בדרך כלל מעורב גורם נוסף והוא הגורם המממן. לפעמים מדובר בשני בנקים: הבנק של המוכר, לטובתו רשומה כבר משכנתא על הנכס, והבנק של הקונה, בעזרתו הוא מתכוון לממן את הרכישה. הקונה לא יוכל לשלם את המחיר אם לא יקבל מימון מהבנק. מאידך, הבנק של הקונה לא ישחרר כסף לפני שיקבל בטוחה רישומית על הנכס (כגון הערת אזהרה). אולם, הנכס הרי ממושכן לבנק של המוכר, וזה לא יסיר את השעבוד עד שלא יקבל את חלקו בעסקה. איך יוצאים מהמעגל הזה ומתחילים להזרים כספים בצורה בטוחה לכל הצדדים?

מכתב כוונות הוא ביטוי למסמך שמוציא הבנק של המוכר, ונוסחו פחות או יותר כדלקמן:

"לכל מאן דבעי, אני בנק פלוני, שלטובתי רשומה משכנתא על נכס אלמוני (גוש/חלקה וכתובת) על זכויותיו של פלמוני (המוכר), מתחייב בזאת כי כנגד הפקדת סכום בסך … אסיר את השעבוד ואסכים למחיקת המשכנתא עד ליום…"

הקונה שמקבל לידיו את מכתב הכוונות יודע באמצעותו כיצד לכלכל את צעדיו.

אם למשל דירה נמכרת במיליון שקל ובהתאם למכתב הכוונות הסכום הדרוש לסילוק הוא 600 אלף ₪, הרוכש יודע שלא להעביר למוכר יותר מ-400 אלף ₪ ואת יתרת התמורה עליו להעביר ישירות לבנק, לצורך סילוק המשכנתא.

אם באותו המקרה הקונה מעוניין אף הוא לקבל הלוואה מובטחת במשכנתא מבנק, למשל בשיעור של 700 אלף ₪, ישלם הקונה למוכר 300 אלף ₪ מהונו העצמי, ואת יתרת הסכום ישלם באמצעות הבנק בשני תשלומים נפרדים: 600 אלף ₪ יעביר הבנק של הקונה ישירות לבנק של המוכר, כנגד מכתב כוונות וסילוק המשכנתא, ואת ה – 100 אלף ₪ הנותרים, יעביר הבנק הממשכן למוכר, אך ורק לאחר המצאת נסח טאבו נקי משעבודים.

כבר היו מקרים של מוכרים שקיבלו סכומי כסף והבטיחו לפרוע בהם את המשכנתא, אולם נעלמו יחד עם הכסף והשאירו את הקונים להתמודד עם דירה עליה שילמו את מלוא התמורה ועדיין רובצת עליה משכנתא כבדה… או מקרים שבהם הדירה הייתה משועבדת לבנק במסגרת הלוואות אחרות, נוסף על המשכנתא, והסכום שנקב בו המוכר כ"יתרה לסילוק" לא הספיק לבנק ע"מ לשחרר את הנכס מההתחייבויות הרובצות עליו.

על כן: אין לסמוך על טופס לוח סילוקין שמציג המוכר ובו יתרת המשכנתא הקיימת, וכמובן שלא להסתמך על הסכום הרשום בנסח הטאבו שאינו רלוונטי כלל. לאחר קבלת מכתב כוונות עדכני ובו הסכום המדויק יש להעביר סכום זה ישירות לבנק, ולא לידי המוכר. עם קבלת נסח טאבו נקי משעבודים, להתקדם בהמשך התשלומים.

המושג "חברה משכנת" שאצל אחרים מעורר אסוציאציות של בתי רכבת משנות ה-50, נוגע לרבים מתושבי אשדוד החרדית, ורובע ז' בפרט, שדירותיהם רשומות בקי. בי. ע., או חברות משכנות אחרות. מה זה אומר, ומה המשמעות המעשית בטור שלפניכם:

לאחר בניית בניין ואכלוסו נחתמים חוזי חכירה בין מינהל מקרקעי ישראל, שהוא הבעלים של הקרקע, לבין הרוכשים. חודשים ספורים לאחר מכן נרשם הבניין כבית משותף בטאבו, והדירות נרשמות על שם הרוכשים. בפרק הזמן שבין הרישומים, שאמור לקחת מס' חודשים, משמש הקבלן, בד"כ באמצעות משרד עורכי הדין המייצג אותו "חברה משכנת". אך במקרים רבים מדובר בתקופה ארוכה מאד ואף בלתי מוגבלת.

למה זה קורה? אם לא בוצעה פרצלציה (חלוקת השטח ליחידות רישום מדויקות באמצעות מודד מוסמך) או שהבניין עדיין לא נרשם כבית משותף או שהיו לקבלן עיכובים במהלך הבנייה ולא השלים את התחייבויותיו, כמו בניית חניון וכד'. תהא הסיבה אשר תהא, קיימים מקרים רבים שבהם לבניין או לפרויקט מגורים שלם אין אפשרות להירשם בטאבו כבעלים של הדירות. כתחליף, ע"מ להבטיח את זכויות הרוכשים, מתנהל רישום אצל הקבלן/ היזם/ עו"ד מטעמם המשמש כחברה משכנת. הליך זה קרוי "מעין טאבו" או "טאבו קטן". זוהי מערכת אלטרנטיבית המנפיקה "אישור זכויות" המקביל לנסח טאבו רגיל ובו תיאור הדירה, ההצמדות, הבעלות, משכנתאות, עיקולים וכל פרט רלוונטי.

במקרה של העברת זכויות (מכירה) שולחת החברה המשכנת לצדדים סט מסמכים הדרושים לה, ולאחמ"כ תדאג לבצע את החלפת הרישום גם במינהל, וגם בספריה, ואז תנפיק אישור זכויות חדש על שם הרוכש ובבוא העת לרישום הזכויות בטאבו הוא זה שיירשם כבעל הזכויות. אם הרוכש מעוניין ליטול משכנתא, בנכס רגיל ידרוש הבנק רישום בטאבו לטובתו, במקרה של חברה משכנת ידרוש הבנק התחייבות בכתב מהחברה לכך שבבוא היום לא תרשום החברה את הרוכש בטאבו, מבלי לרשום באותו מעמד גם את המשכנתא לטובת הבנק.

רבים שואלים האם רכישת דירה הרשומה בחברה משכנת היא בעייתית. התשובה: אין ספק כי ישנה עדיפות גבוהה לנכס המוסדר בטאבו. הבעלות בטוחה יותר, וכל פעולה כגון הוצאת משכנתא, היתר בנייה או עסקת מכר תהיה פשוטה בהרבה. מאידך, אין צורך לפסול נכס עקב היותו רשום בחברה משכנת, לרוב מדובר בתוספת בירוקרטיה מתישה, שלפעמים גם כרוכה בעלויות גבוהות יותר מצד נותני שירות כמו עו"ד או יועץ משכנתאות, אולם אין בעיה מהותית בביצוע העסקה.

בעבר, ניצלו חברות משכנות ועורכי דינן את מעמדן ודרשו עבור כל פעולה "דמי טיפול" בשיעורים גבוהים. לפני כמה שנים נקבע צו פיקוח המגביל את המחירים. מאז, ניהול ספרי חברה משכנת הפך ממקור נוח לגיוס לקוחות לעול מיותר ולא ריווחי והמגמה להסדרת הרישום בטאבו הולכת ומתרחבת.

במהלך השנים צברנו ניסיון רב בטיפול בעסקאות מסוג זה ונוכל לעזור לכם בייעוץ פרטני הנוגע לנכס שלכם.

טאבו הוא הכינוי המוכר בציבור ללשכת רישום המקרקעין, והוא הרשות בה מתועדים כלל הנכסים בישראל. (מלבד נכסים רבים הרשומים ברשות מקרקעי ישראל לדידם המצב הוא שונה, ולא נתייחס אליהם בטור זה). טאבו היא מילה ערבית שמקורה בשפה התורכית (טאפו) ונותרה בארצנו למזכרת מימות השלטון התורכי. הטאבו מהווה תעודת זהות של הנכס – מי הבעלים שלו, וכן מי היו הבעלים שלו בעבר, באיזה אופן עבר הנכס לידיהם – ע"פ צו ירושה/ בעסקת מכר/ חכירה וכו', מה שטח הנכס (השטח המופיע בטאבו הוא בד"כ נטו) ולאיזה שימוש הוא מיועד, האם יש משכנתא על הנכס או עיקולים אחרים וכל נושא אחר הקשור למצבו המשפטי של הנכס.

בדיקת נסח טאבו היא שלב הכרחי לפני חתימת חוזה, ע"מ לוודא שהמוכר הוא אכן הבעלים האמיתי של הדירה ורישום בטאבו הוא אחד מהצעדים החשובים ביותר לביצוע בעת רכישת דירה. את נסח הטאבו ניתן להוציא בכל אחת מלשכות רישום המקרקעין או באופן מקוון, באמצעות מספר הגוש, חלקה ותת חלקה.

חשוב לדעת כי רק הרישום בטאבו יוצר את הזכות בנכס, ולכן, כל עוד העסקה לא נרשמה בפנקס המקרקעין – הבעלות לא עוברת לרוכש, גם אם הוא כבר מתגורר בדירה, ואף אם העביר את מלוא התמורה עבורה. סעיף 9 לחוק המקרקעין אף קובע, כי אם המוכר נהג בנוכלות ומכר את הדירה ל-2 רוכשים במקביל, הרוכש שהקדים לרשום את הזכויות על שמו – זכה בנכס, אפילו אם היה השני לביצוע העסקה! (במידה ונהג בתום לב) – לכן, לא ניתן להכריז על סיום העסקה עד להסדרת הרישום.

למעשה, עורך הדין שלכם יטפל עבורכם בענייני הטאבו ויגבה מכם גם את עלויות אגרת הרישום. כאשר מדובר על דירה חדשה מקבלן, הקבלן מחויב לבצע את הליך הרישום בטאבו ולהשלים אותו תוך תקופת זמן מוגדרת ע"פ חוק.

רישום בטאבו מתבצע ב – 2 שלבים. השלב הראשון הוא מיד עם חתימת חוזה רכישה: רישום הערת אזהרה בטאבו, לטובת הקונה. ההערה מעידה על קיומה של התחייבות מצד המוכר למכירה, ומבטיחה שלא יוכל למכור את הנכס לרוכשים נוספים או לבצע שינויים ברישום הנכס עד להשלמת העסקה ומסירת המפתח. הקפידו לא להעביר כסף למוכר לפני רישום הערת אזהרה! הסכום הראשוני הניתן במעמד חתימת החוזה יכול להיות מופקד בנאמנות אצל עו"ד ולאחר הסדרת הרישום ישוחרר לידי המוכר. השלב השני יתבצע עם גמר התשלומים ומסירת החזקה בדירה – אז יש לשנות את רישום הבעלות בטאבו על שם הקונים.

בשבוע הבא נסביר בעז"ה, אודות נכסים שלא רשומים בטאבו והמורכבות שבהם, ומהי חברה משכנת.