בעסקאות נדל"ן מעורבים סכומי כסף גדולים במיוחד. אחת הבטוחות שנועדה להגן עליכם מתקלות ותרגילי עוקץ למיניהם, הינה קבלת מכתב כוונות עדכני ותשלום הסכום המופיע בו ישירות לבנק ולא למוכר. מכתב כוונות קשור במשכנתא שעדיין קיימת על הנכס.
במערכת היחסים בין מוכר וקונה נדל"ן, בדרך כלל מעורב גורם נוסף והוא הגורם המממן. לפעמים מדובר בשני בנקים: הבנק של המוכר, לטובתו רשומה כבר משכנתא על הנכס, והבנק של הקונה, בעזרתו הוא מתכוון לממן את הרכישה. הקונה לא יוכל לשלם את המחיר אם לא יקבל מימון מהבנק. מאידך, הבנק של הקונה לא ישחרר כסף לפני שיקבל בטוחה רישומית על הנכס (כגון הערת אזהרה). אולם, הנכס הרי ממושכן לבנק של המוכר, וזה לא יסיר את השעבוד עד שלא יקבל את חלקו בעסקה. איך יוצאים מהמעגל הזה ומתחילים להזרים כספים בצורה בטוחה לכל הצדדים?
מכתב כוונות הוא ביטוי למסמך שמוציא הבנק של המוכר, ונוסחו פחות או יותר כדלקמן:
"לכל מאן דבעי, אני בנק פלוני, שלטובתי רשומה משכנתא על נכס אלמוני (גוש/חלקה וכתובת) על זכויותיו של פלמוני (המוכר), מתחייב בזאת כי כנגד הפקדת סכום בסך … אסיר את השעבוד ואסכים למחיקת המשכנתא עד ליום…"
הקונה שמקבל לידיו את מכתב הכוונות יודע באמצעותו כיצד לכלכל את צעדיו.
אם למשל דירה נמכרת במיליון שקל ובהתאם למכתב הכוונות הסכום הדרוש לסילוק הוא 600 אלף ₪, הרוכש יודע שלא להעביר למוכר יותר מ-400 אלף ₪ ואת יתרת התמורה עליו להעביר ישירות לבנק, לצורך סילוק המשכנתא.
אם באותו המקרה הקונה מעוניין אף הוא לקבל הלוואה מובטחת במשכנתא מבנק, למשל בשיעור של 700 אלף ₪, ישלם הקונה למוכר 300 אלף ₪ מהונו העצמי, ואת יתרת הסכום ישלם באמצעות הבנק בשני תשלומים נפרדים: 600 אלף ₪ יעביר הבנק של הקונה ישירות לבנק של המוכר, כנגד מכתב כוונות וסילוק המשכנתא, ואת ה – 100 אלף ₪ הנותרים, יעביר הבנק הממשכן למוכר, אך ורק לאחר המצאת נסח טאבו נקי משעבודים.
כבר היו מקרים של מוכרים שקיבלו סכומי כסף והבטיחו לפרוע בהם את המשכנתא, אולם נעלמו יחד עם הכסף והשאירו את הקונים להתמודד עם דירה עליה שילמו את מלוא התמורה ועדיין רובצת עליה משכנתא כבדה… או מקרים שבהם הדירה הייתה משועבדת לבנק במסגרת הלוואות אחרות, נוסף על המשכנתא, והסכום שנקב בו המוכר כ"יתרה לסילוק" לא הספיק לבנק ע"מ לשחרר את הנכס מההתחייבויות הרובצות עליו.
על כן: אין לסמוך על טופס לוח סילוקין שמציג המוכר ובו יתרת המשכנתא הקיימת, וכמובן שלא להסתמך על הסכום הרשום בנסח הטאבו שאינו רלוונטי כלל. לאחר קבלת מכתב כוונות עדכני ובו הסכום המדויק יש להעביר סכום זה ישירות לבנק, ולא לידי המוכר. עם קבלת נסח טאבו נקי משעבודים, להתקדם בהמשך התשלומים.
