המושג "חברה משכנת" שאצל אחרים מעורר אסוציאציות של בתי רכבת משנות ה-50, נוגע לרבים מתושבי אשדוד החרדית, ורובע ז' בפרט, שדירותיהם רשומות בקי. בי. ע., או חברות משכנות אחרות. מה זה אומר, ומה המשמעות המעשית בטור שלפניכם:
לאחר בניית בניין ואכלוסו נחתמים חוזי חכירה בין מינהל מקרקעי ישראל, שהוא הבעלים של הקרקע, לבין הרוכשים. חודשים ספורים לאחר מכן נרשם הבניין כבית משותף בטאבו, והדירות נרשמות על שם הרוכשים. בפרק הזמן שבין הרישומים, שאמור לקחת מס' חודשים, משמש הקבלן, בד"כ באמצעות משרד עורכי הדין המייצג אותו "חברה משכנת". אך במקרים רבים מדובר בתקופה ארוכה מאד ואף בלתי מוגבלת.
למה זה קורה? אם לא בוצעה פרצלציה (חלוקת השטח ליחידות רישום מדויקות באמצעות מודד מוסמך) או שהבניין עדיין לא נרשם כבית משותף או שהיו לקבלן עיכובים במהלך הבנייה ולא השלים את התחייבויותיו, כמו בניית חניון וכד'. תהא הסיבה אשר תהא, קיימים מקרים רבים שבהם לבניין או לפרויקט מגורים שלם אין אפשרות להירשם בטאבו כבעלים של הדירות. כתחליף, ע"מ להבטיח את זכויות הרוכשים, מתנהל רישום אצל הקבלן/ היזם/ עו"ד מטעמם המשמש כחברה משכנת. הליך זה קרוי "מעין טאבו" או "טאבו קטן". זוהי מערכת אלטרנטיבית המנפיקה "אישור זכויות" המקביל לנסח טאבו רגיל ובו תיאור הדירה, ההצמדות, הבעלות, משכנתאות, עיקולים וכל פרט רלוונטי.
במקרה של העברת זכויות (מכירה) שולחת החברה המשכנת לצדדים סט מסמכים הדרושים לה, ולאחמ"כ תדאג לבצע את החלפת הרישום גם במינהל, וגם בספריה, ואז תנפיק אישור זכויות חדש על שם הרוכש ובבוא העת לרישום הזכויות בטאבו הוא זה שיירשם כבעל הזכויות. אם הרוכש מעוניין ליטול משכנתא, בנכס רגיל ידרוש הבנק רישום בטאבו לטובתו, במקרה של חברה משכנת ידרוש הבנק התחייבות בכתב מהחברה לכך שבבוא היום לא תרשום החברה את הרוכש בטאבו, מבלי לרשום באותו מעמד גם את המשכנתא לטובת הבנק.
רבים שואלים האם רכישת דירה הרשומה בחברה משכנת היא בעייתית. התשובה: אין ספק כי ישנה עדיפות גבוהה לנכס המוסדר בטאבו. הבעלות בטוחה יותר, וכל פעולה כגון הוצאת משכנתא, היתר בנייה או עסקת מכר תהיה פשוטה בהרבה. מאידך, אין צורך לפסול נכס עקב היותו רשום בחברה משכנת, לרוב מדובר בתוספת בירוקרטיה מתישה, שלפעמים גם כרוכה בעלויות גבוהות יותר מצד נותני שירות כמו עו"ד או יועץ משכנתאות, אולם אין בעיה מהותית בביצוע העסקה.
בעבר, ניצלו חברות משכנות ועורכי דינן את מעמדן ודרשו עבור כל פעולה "דמי טיפול" בשיעורים גבוהים. לפני כמה שנים נקבע צו פיקוח המגביל את המחירים. מאז, ניהול ספרי חברה משכנת הפך ממקור נוח לגיוס לקוחות לעול מיותר ולא ריווחי והמגמה להסדרת הרישום בטאבו הולכת ומתרחבת.
במהלך השנים צברנו ניסיון רב בטיפול בעסקאות מסוג זה ונוכל לעזור לכם בייעוץ פרטני הנוגע לנכס שלכם.
