לאחר שבשבוע שעבר כתבנו על תזמון מכירת הנכס, תכנון התהליך, האם מומלץ קודם למכור את הנכס ואח"כ לרכוש או להיפך, וכן הסברנו מהם המעלות והחסרונות בכל אחת מהדרכים,
השבוע נדבר על נקודה שלא פחות חשובה והיא – מיסוי.
מכירת נכס לעיתים כרוכה בתשלום מיסים שיכולים להגיע לסכומים גבוהים, כגון: היטל השבחה, מס שבח וכו'.
אני עצמי הייתי עד לעסקאות רבות שנפלו, מכיוון שפתאום התברר למוכרים על תשלום של מס מסוים (היטל השבחה, מס שבח ועוד) שגרם לירידה משמעותית מהסכום שתכננו לקבל, כך שהבינו שתהיה להם בעיה בקניית הנכס הבא.
חשוב לבדוק את הדברים האלו מראש, וכך לדעת בדיוק מול מה אתם מתמודדים, ומהו סכום הכסף שנשאר לכם בסוף התהליך.
בנוגע להיטל השבחה, חשוב לדעת שישנם מצבים בהם העירייה מטילה עליכם מס גבוה.
היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית בניה והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. החובה לתשלום ההיטל חלה על הבעלים או החוכר לדורות.
לדוגמה: הוועדה המקומית אישרה תוכנית בניין עיר אשר מאפשרת לבתי מגורים באזור מסוים להוסיף חדר נוסף בגג המבנה. עצם העובדה שעתה ניתן להוסיף חדר נוסף, מעלה את שווי המקרקעין, ובכך הנכס בעצם מושבח. מכאן השם "היטל השבחה", ותשלום ההיטל הוא עבור ההשבחה שנעשתה.
גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין עקב האישור של תוכנית הבניה.
מועד התשלום של ההיטל הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין – כלומר, או ביום מכירת הזכויות במקרקעין, או בקבלת היתר בניה.
חשוב לדעת שלפעמים ניתן להפחית משמעותית את גובה ההיטל בתהליך של מספר חודשים (שמאי מכריע).
כ"כ, ישנם מקרים בהם יינתן פטור מהיטל השבחה, כגון אם מדובר בתוספת ממ"ד או כשמדובר בהרחבה של דירת מגורים בתנאי שהשטח הכולל של הדירה לא עולה על 140 מ"ר, ובתנאי שהבעלים או קרובו יגור בדירה לפחות 4 שנים מגמר הבניה.
בנוגע למס שבח, הוא מס שמשלמים על רווח שנוצר למוכר ממכירת נדל"ן כמו דירה, מגרש שאינו בנוי ואפילו זכויות בניה. העובדה שמס שבח מוטל רק על רווחים הופכת אותו לדומה למס הכנסה או מס רווח הון ושונה ממע"מ המוטל תמיד.
אם כך, מס שבח משלמים כאשר מכרתם דירה בסכום גבוה מהסכום שקניתם אותה, לאחר ניכוי הוצאות שונות וסכומים שהשקעתם בה.
מס שבח עבר שינויים וגלגולים שונים לאורך השנים, וכתוצאה מכך, אחוז המס שמשלם המוכר משתנה לפי שנת המכירה.
החוק המסדיר את תשלומי מס שבח ואת רשימת הפטורים ממס שבח הוא חוק מיסוי מקרקעין, המסדיר גם את מס רכישה.
התקופות החשובות לצורך העניין הן שנת 2014 בה נערכו שינויים מקיפים בחישוב מס שבח, תקופת המעבר שנקבעה בחוק מ-2014 ועד 2018, ואחריה התקבעו סופית כל הוראות החוק החדשות שחלות בימינו.
כמובן שישנם פטורים למיניהם, כגון אם מדובר בדירת מגורים יחידה שהמוכרים החזיקו בה לפחות 18 חודש וכו'.
כ"כ, חשוב לדעת שקיים במס שבח מושג הנקרא 'פריסה'.
ואין הכוונה פריסה לתשלומים, אלא פריסה היא כלי להפחתת מס השבח במכירת נכס מקרקעין תוך שימוש בנתוני ההכנסות האישיות של המוכר במס הכנסה. הפריסה נועדה להפחתת שיעור המס המשוקלל של הנישום תוך ניצול מדרגות המס השולי שטרם נוצלו על ידו ותוך ניצול נקודות הזיכוי, במידה ולא נוצלו.
השירות מאפשר למוכר לבקש כי חישוב מס השבח יתבצע בפריסה לעד ארבע שנים, ולא על שנת המכירה בלבד. בכך, ניתן להפחית את אחוזי המס על השבח ולהקטין את חבות המס של המוכר. זאת, בהתאם לנתוניו האישיים במס הכנסה.
אני אישית ליוויתי מספר עסקאות של מוכרים שחויבו במס שבח והם, מכיוון שלא ידעו על המושג הזה, תכננו לשלם את מלוא המס ולהמשיך לדרכם.
אני שידעתי על קיומו של המושג, הפניתי אותם לרואי חשבון שיבצעו עבורם את אותה פריסה והם קבלו את רוב הכסף ששילמו בחזרה.
זה תהליך ממש לא מסובך וכדאי מאד להיוועץ על כך עם הגורמים הרלוונטיים.
אם לא בדקתם את הנושאים מראש, אתם עלולים למצוא את עצמכם באמצע תהליך מכירה, מבלי שיהיה לכם זמן למלחמות מול העירייה, או לחליפין, תיאלצו להשאיר סכום כסף בנאמנות, מה שיקשה עליכם את המימון של הנכס אותו אתם רוצים לרכוש.
ולכן המלצתי היא, לא לחכות עם דברים משמעותיים אלו לסוף התהליך, אלא שתפו אותנו כבר בתחילת התהליך בכל הנתונים שלכם ע"מ שנוכל לבדוק עבורכם מה יהיה גובה המיסוי שיחול עליכם במכירת הנכס ומהם האופציות העומדות לרשותכם.
