"קיבלנו החלטה בשעה טובה – עוברים דירה". אז איך נתמחר את הדירה שלנו?

דבר ראשון שחשוב לדעת שמחיר של דירה אינו מופיע במחירון כלשהו ואין בית שדומה בדיוק למשנהו ולכן המחיר תלוי בהרבה פרמטרים, כגון: מיקום, זהות השכנים, תמ"א מתקדם/אופציות בניה, מחירים מבוקשים באזור, מחירים שנמכרים בפועל ועוד…

המחיר אותו תבקשו כמחיר ראשוני יהיה בעל משמעות חשובה לכם ולרוכשים. מצד אחד, לדרוש מחיר נמוך מידי יכול להביא למכירה מהירה של הבית אך תוך הפסד מצד המוכרים. מחיר נמוך מאוד אף יכול לגרום למתעניין לחשוד שאולי משהוא לא בסדר עם הנכס. מצד שני, מחיר גבוה יכול להבריח קונים. אפילו אם אתם יודעים שתהיו מוכנים לרדת במחיר, ייתכן והקונים הפוטנציאלים לא ייקחו זאת בחשבון ושני הצדדים לעולם לא יגיעו למשא ומתן ראשוני. המחיר הנכון הינו המחיר שניתן למכור את הדירה בזמן סביר ושתהליך המשא ומתן מתנהל סביב אזור ה – 5% מהמחיר המבוקש.

בכדי להגיע להחלטה בשאלה החשובה של מהו למעשה המחיר הנכון לפרסם את הדירה, מומלץ לבדוק בכמה מקורות ולא להסתפק במקור אחד בלבד. ראשית, חשוב מאוד, להתייחס למחירים בשטח ולא למחירי תחושה. לעתים חברים או קרובי משפחה ישפיעו על החלטת המחיר בגלל קרבתם ודאגתם, אך אין זו דעה מספקת ומקצועית לתמחור נכון. במצב זה נכס עלול להיות משווק במחיר גבוה מידי ולא להימכר זמן רב ולסבול מזילות נכס (מצב בו הנכס יסבול מתדמית נמוכה כתוצאה מהימצאות "על המדף" זמן ממושך מדי) וכן להיפך – מצב בו הנכס נמכר במחיר נמוך מדי וישנה הרגשה של פספוס.

כדאי להזמין כמה מתווכים בכדי לקבל מספר הערכות. חשוב לציין שלא בהכרח ההערכה הגבוהה ביותר שתקבלו, היא הנכונה והטובה עבורכם. מומלץ מאד להתייעץ עם מתווך שמתמחה וממוקד באזור ולברר עמו על סמך מה ניתנה הערכת מחיר זו, ואילו נכסים דומים הוא מכר לאחרונה באזור.

דבר נוסף שחשוב לזכור הוא את עיקרון הממוצע: לא ניתן לקבוע מחיר לנכס שלכם, על סמך נכס אחד שנמכר באזור, או גרוע מכך, על סמך נכס שעומד למכירה היום, אלא רק על סמך נכסים רבים

בפרק זמן של מספר חודשים ספורים.

למרבה הפלא, רוב מוכרי הדירות מקבלים החלטה לגבי מחיר הנכס שלהם, על סמך דירות למכירה בעיתון פרסום מקומי, או על סמך דירת שכן שרוצה למכור. זו הסיבה שרבים מהמוכרים מבקשים מחיר גבוה או נמוך מדי, וטועים בבחירת המחיר הנכון לנכס שלהם.

כמו"כ, חשוב לדעת שישנם פרמטרים חשובים נוספים שמשפיעים על המחיר, כגון : תנאי תשלום, זמן פינוי ועוד. במקרים רבים, ע"י פרמטרים אלו תוכלו להגיע לתוצאה טובה יותר מאשר התייחסות רק למחיר הגבוה.

לסיכום: מכירת דירה זהו תהליך חשוב ומשמעותי מאוד. ההמלצה שלנו היא – אל תעשו את זה לבד.

מכירת נכס לא תלויה רק בפרסום במאגרי דירות, אלא מצריכה מיומנות ותהליך נכון כדי למקסם מחיר ותנאים נוספים.

ייעוץ וליווי מקצועי יעניק לכם ערך רב בכל שלבי התהליך, ויביא אתכם לתוצאה הטובה ביותר בעז"ה.

משרדינו זמין עבורכם לכל שאלה והתייעצות,

מנחם וולף, מנכ"ל

נייד – 0548-555-000

דוא"ל – menachem@platinhome.co.il

רבים מהזוגות הצעירים בתחילת דרכם מתלבטים האם לקנות דירה או לשכור ?

במשך שנותיי בתחום התיווך, נפגשתי רבות עם זוגות צעירים שעדיין בשלב ההתלבטות, האם לקפוץ למים ולרכוש נכס, גם אם זה כרוך במאמץ, או שמא לדחות את הקץ ולצפות לאיזושהי תקווה שהמחירים ירדו או שההון העצמי שלהם יגדל מאליו…

הקונפליקט גדל כאשר לא מעט זוגות שקבלו כספים מההורים ו/או שחסכו בין 100,000 ₪ ל 200,000 ₪, וכאשר הם רואים שחלום הדירה מתרחק, כסף זה נאכל על שכירות ובמקרים גרועים יותר, גם על הוצאות שאינן לדיור.

כמובן שהתשובה לשאלה זו תלויה במספר שיקולים שמשתנים בין זוג לזוג כגון: מהו ההון העצמי הקיים? מהם ההכנסות המשותפות של בני הזוג והאם הם יציבות? האם החליטו הזוג היכן הם רוצים לגור לפחות בשנים הראשונות?

יחד עם זאת, כדאי להיות מודעים למספר עובדות:
ראשית, ברוב המקרים, דמי השכירות זהים להחזרי המשכנתא, ואם כך, כמובן שעדיפה האופציה של הרכישה. מכיוון שבאופציית השכירות אתם משלמים למשכיר, ובאופציית הרכישה אתם משלמים לבנק, אך בסופו של דבר הדירה שלכם. כלומר, אם תרכשו דירה, אתם בעצם משלמים לעצמכם על הבית שלכם. כמובן שכל זה נכון כאשר גובה התשלום החודשי של המשכנתא זהה פחות או יותר לדמי השכירות החודשית.

נקודה נוספת שחשוב לקחת בחשבון, שכזוג צעיר קיים רצון עז להגשים חלומות – שזה נהדר, אך יש לשים לב שלא להיסחף להתחייבויות גבוהות מדי וע"י זה להיכנס לסחרחורת כלכלית. כדאי לשקול בשלב הראשון לקנות דירה טובה, גם אם היא איננה דירת החלומות שלכם, כיוון שהיא זו שתקדם אתכם לשם, מאשר לא לקנות כלום ולחכות שיהיה לכם כסף ל'הגשמת החלומות'.

בנוסף, חשוב לדעת כי כיום ישנם פתרונות מימון נוספים בנוסף למשכנתאות, הלוואות משלימות משכנתא למיניהן, שעל ידי זה תוכלו לרכוש דירה גם אם ברשותכם הון עצמי נמוך.

לסיכום, אם יש לכם הון עצמי של לפחות 20-25% ומנגד, השכירות שאתם משלמים תהיה קרובה להחזרי המשכנתא – ודאי שעדיף לרכוש. בנתונים אחרים צריך לשלב פרמטרים נוספים, ע"מ להגיע להחלטה נבונה.

אל תהססו לבקש עזרה והכוונה, העונג שלנו הוא לשרת אתכם ולסייע לכם להגיע לדירה מושלמת משלכם!

צוות משרדינו זמין עבורכם לכל שאלה והתייעצות,

מנחם וולף, מנכ"ל – 0548-555-000 / menachem@platinhome.co.il

אחת הדרישות הנפוצות ביותר שנשמעות מלקוחותינו הרבים אותם אנו מלווים, הן ברכישת דירה מקבלן והן בדירות יד שניה, היא הרצון להוריד חלק מהדירה הנרכשת ליחידת דיור. רבים מודים שזאת הדרך היחידה שלהם לרכוש נכס ולעמוד בהחזרי המשכנתא.

לפני שאתם נשבים בקסמו של הרעיון, כדאי להתבונן בכמה נקודות חשובות:

אם אתם מחפשים דירת 100 מטר לערך, כשהתוכנית היא להוריד כ – 30 מטר עבור היחידה ולהותיר למגורים כ – 70 מטר, חשוב לקחת בחשבון שדירת 70 מטר לאחר 7/8 שנים בד"כ כבר לא מספיקה למשפחה ברוכה ויש צורך לפרק את היחידה.

כלומר, בחשבון דיי פשוט, מסתבר שלא ישתלם להיכנס להשקעה כ"כ גדולה בשביל תוצאה כ"כ נמוכה.

טיפ שלנו: אם יש לכם את האפשרות להתאמץ ולרכוש דירה קצת יותר גדולה, (כ – 120/130 מטר), זאת הדרך הרווחית ביותר, כיוון שנשארים עם היחידה לטווח הרחוק ואין צורך לפרקה.

יש הבדל משמעותי בין ליצור יחידה בדירה חדשה מקבלן לבין לחלק דירה קיימת. בדירה חדשה, עלויות הקמת היחידה יהיו נמוכות משמעותית, כיוון שהדירה עדיין לא בנויה ואפשר לתכננה מראש בצורה שתתאים לחלוקה. לעומת זאת, בדירה קיימת, לפעמים יש צורך לפרק חלק ניכר מהדירה עבור היחידה: להחליף את מיקום המטבח, לשבור קירות, לשנות את מערכת האינסטלציה, החשמל  וכו', מה שמסתכם בדרך כלל בסכומים גבוהים מאד והופך את כל ה'השקעה' ללא משתלמת.

מאידך, במידה ורוכשים דירה שבין כה וכה צריכה שיפוץ מהיסוד – קל וזול להכניס לתוכנית גם את הקמת היחידה.

לפני שהנכם צועדים למהלך שכזה, חשוב לקחת בחשבון גם את הסיכונים שבנידון:

יתכנו חודשים שבהם לא יהיו שוכרים, עלויות בלתי צפויות שצצות מדי פעם, תקופות בהם ישנה הצפה של יחידות וכתוצאה מכך גם פחות ביקוש ועוד.

חשוב להבין דבר נוסף. לא בהכרח גודל הנכס הוא שיקבע את עלות והאפשרות להורדת חלק מהדירה ליחידת דיור. רבים נוטים לחשוב, שככל והדירה גדולה יותר, כך היא פוטנציאלית יותר לחלוקה. אך זה לא בהכרח נכון. בהחלט קיימים מקרים שבדירות קטנות יותר יהיה קל יותר לתמרן בתכנון מאשר בדירה גדולה יותר, וזה תלוי בעיקר במבנה של דירה.

רק עיניים מקצועיות ידעו לכוון אתכם האם קיים בדירה פוטנציאל לחלוקה או שמא עדיף לחשוב על דירה אחרת.

אל תהססו לבקש עזרה והכוונה, העונג שלנו הוא לשרת אתכם ולסייע לכם להגיע לדירה מושלמת משלכם!

קונה שאומר לי: 'אני מחפש מציאה', אני מזהה מיד שמדובר בקונה לא רציני…

מכיוון שרוב הלקוחות שלנו קונים דירה למגורים, לעצמם או לילדים שלהם,

ואינם משקיעים, התרים אחר הזדמנויות עסקיות.

כשאני שואל אותם:

למה אתה מתכוון כשאתה אומר מציאה? מה בעיניך ייחשב לעסקת מציאה? רוב האנשים מתבלבלים ומתחילים לגמגם, כיוון שהם הביעו חלום כלשהו, אך הם עצמם לא פרטו את החלום למציאות ממשית, ורק חוזרים שוב ושוב על מילת המפתח המשומשת: "מציאה" בהברה כזו או אחרת.

ישנם אנשים שיגדירו 'מציאה' דירה שהמחיר המבוקש נמוך ב 50-100 אלף ₪ ממחיר השוק וישנם כאלו שיגדירו 'מציאה' דירה מיוחדת (פינתית/נוף מיוחד ואפילו במחיר שוק) וישנם כאלו שמגדירים מציאה כאשר מדובר בסכום משמעותי מאד פחות ממחיר השוק.

מה הסיכוי שאמצא למישהו מציאה, כאשר הוא בעצמו לא יודע לענות מה היא או איך היא נראית אותה מציאה?

בהחלט יש מדי פעם 'מציאות', אך בדרך כלל אותן המציאות נופלות דווקא בחלקם של לקוחות שכבר ביקרו בכמה וכמה דירות, ואף שקלו ברצינות להתקדם לעסקה.

אלו היושבים בבית ומדמיינים איך כל החלומות מתגשמים להם תחת קורת גג אחת, עשויים לפספס מציאות בזו אחר זו.

דבר נוסף: במשך שנותיי כמתווך, אני יכול לציין על עשר אצבעותיי עסקאות שהיו מציאה ביחס למחיר בצורה בולטת. האם ברגע שתזדמן דירה כזו, אזכור באמת את מאות שיחות הטלפון של אותם האנשים שאמרו לי תביא לנו מציאה? או שאתקשר ל 3 אנשים שאיתם אני בקשר תמידי ואציע להם את העסקה הזאת?

בואו נשים זאת על השולחן: אל תסתפקו בהגדרה הלא מחייבת: "דירה טובה" אלא הסבירו לעצמכם מה זה אומר. עסקה טובה זו עסקה שמתאימה לכם, מבחינת הצרכים, היכולות, וההעדפות האישיות. אנשים הרי שונים אלו מאלו, ואין דבר שנכון לכולם תמיד. אם לא תדעו בבירור מה אתם מחפשים, לא תהיו בשלים להחלטה.

כ"כ, הקפידו להישאר בקשר תמידי עם המתווך שלכם, כדי שבאמת יזכור אתכם כשצצה לו כזו 'מציאה'.

במהלך השנים דיברתי עם הרבה מוכרים.

לעיתים קרובות בעל הנכס שואל אותי, האם יש לי לקוחות מתאימים לדירה שלו.

אותו מוכר יוצא מנקודת הנחה שתפקידי כמתווך הוא רק להביא לקוחות.

בפועל, רוב העבודה שלנו נעשית מאחורי הקלעים ולא מול בעל הנכס.

כמו: פרסום נכון של הנכס ללקוחות פוטנציאליים,

קבלת טלפונים מלקוחות ומענה ראשוני, איתור צרכים נכון, פנייה ממוקדת מהמאגר,

ורק אז מגיע השלב של ראיית הנכס.

ולאחר מכן שוב עבודה מאחורי הקלעים של ייעוץ ומענה ללבטים, הכוונה לבעלי מקצוע לקבלת החלטה ועוד.

חשוב שתדעו: התפקיד של מתווך הוא לא רק, ולא בעיקר, להביא לקוחות.

לקוחות יגיעו אליכם בכל מקרה אם תפרסמו כמו שצריך (למעט במקרה של נכסים מיוחדים), לפעמים המתווך יכול להביא יותר לקוחות או פחות (לאחר סינון), אבל התפקיד של המתווך הוא לדאוג שאותם לקוחות שכבר הגיעו או רוצים להגיע – יוכלו גם לבצע את העסקה.

לכם כמוכרים אין כמעט השפעה על התהליך שהקונים צריכים לעבור בשביל להגיע לעסקה, לפעמים זה פחד טהור של התחייבות ל 25 שנה, לפעמים הם צריכים למכור נכס, לפעמים הם לא בטוחים שאחרי השינוי הדירה תתאים להם. מתווך איכותי יש לו השפעה על כל אחד מהסעיפים האלה ובהרבה סעיפים נוספים כגון: שמאי, עו"ד, אדריכל, קבלן שיפוצים, עזרה עם משכנתא, בעיות רישום, משא ומתן, לפעמים אף מכירת נכס אחר כדי לממן את הקנייה ועוד ועוד…

לכן, ככל שמגיעים אליכם יותר מתעניינים שרואים את הדירה ונעלמים, אתם בעצם מפסידים הזדמנויות של מתעניינים פוטנציאלים שבעבודה נכונה אחד מהם היה יכול להפוך להיות לקוח.

כפי שהבנתם, כדי לסגור עסקה עם לקוח אחד, נדרשות הרבה שיחות עם הרבה לקוחות,

ולכן יכול להיות מתווך מעולה שכמעט ולא מביא לקוחות לדירה,

אבל עושה עבודה נהדרת להגיע לפוטנציאלים ולבצע היטב את העבודה הקשה של מאחורי הקלעים.

לאחר שבשבוע שעבר הבנתם מהו מתווך, מהן הפעולות הנדרשות ממתווך איכותי לבצע, גם אם לא תמיד פעילות כזו או אחרת נראית לעין והיא נעשית בעיקר מאחורי הקלעים ישירות מול הרוכשים הפוטנציאליים, השבוע נסביר לכם כיצד לבחור את המתווך המושלם שיבצע עבורכם את העבודה הטובה ביותר.

מטרת המדור הוא להפנות אתכם המוכרים לאופי של המתווך ולא להתלהב מהערכת השווי הגבוהה שקיבלתם על הדירה.

שימו לב כי קיימים מס' סוגי מתווכים, כדלהלן:

המתווך האופטימי – המתווך האופטימי רואה את חצי הכוס המלאה ושם דגש רב על חצי הכוס המלאה והיתרונות של הבית, ולכן נותן הערכת מחיר אופטימית ומלאת התלהבות, ולא בגלל הבית, אלא בגלל שהוא טיפוס כזה.

המתווך הפסימי – המתווך הפסימי נותן תמיד הערכת מחיר מאוד נמוכה לכל בית, לא בגלל שהוא ממציא, אלא בגלל שהוא תמיד רואה את חצי הכוס הריקה ונותן לה משקל כבד יותר מחצי הכוס המלאה. ברור שכשמתמקדים בחסרונות – קשה לשדר לקונים הפוטנציאליים גם את המעלות.

המתווך המפנטז – המתווך המפנטז רואה כל דירה עם פוטנציאל אין סופי והוא מדמיין איך מצילום הנכס יגיע משקיע מצרפת עם מזוודת דולרים ויקנה את הדירה. התסריט שיחה הצפוי הוא שאתם אומרים לו מחיר גבוה של הבית והוא אומר שהוא יכול למכור בהרבה יותר.

המתווך הדיכאוני – המתווך הדיכאוני מסביר לכם למה לא תצליחו למכור את הבית, ולמה זה שאתם קרובים לציר ראשי יגרום לזה שאף אחד לא ירצה, ושהיום הקונים מחפשים 4 חדרים, ו 3 חדרים כמו שלכם, כבר לא מתאימה לשוק ועוד.

המתווך המושלם – המתווך המושלם רואה את חצי הכוס המלאה אך מודע לחסרונות, בודק את כל מכלול התנאים והפרמטרים ולפי זה אורז את האריזה הנכונה, מתאים את המחיר לשוק ומשווק לקהל היעד המותאם.

כאחד שמלווה מוכרים וקונים כבר שנים רבות ומעורה בעיר הזאת, ובעיקר בעסקאות נדל"ן, אני שומע סיפורים רבים על מוכרים, שהחליטו לנסות למכור לבד את הנכס שלהם, וכיוון שלא היו ערים לתהליך הנכון במכירת הנכס, עשו טעויות שעלו להם בהפסד כספי רב.

רק בחודש האחרון שמעתי מספר סיפורים כאלו, כאשר מוכרים באו להתייעץ איתי לאחר הטעויות שנעשו, וכבר לא הייתה אפשרות לתקן את הנזק הכספי ועוגמת הנפש. האמת שממש הצטערתי בשבילם. הבנתי שהידע הרב שיש לי יכול לחסוך הרבה כסף למוכרים, ולכן החלטתי להקדיש לזה במה במדור השבועי שמונח לפניכם כבר תקופה ארוכה.

מטרת המדור הזה היא לתת לכם ערך רב, כדי לבצע תהליך מכירה ורכישה נכון ומתוכנן מתחילתו, ולמנוע מכם הפסד זמן, כסף ואנרגיה.

מכירת וקניית נכס הינם צעד חשוב מאד בחיי משפחה, שמלווה בחששות, אי וודאות ולחץ כספי.

מוכרים רבים לא משקיעים זמן חשיבה ותכנון במכירה וקניית הנכס שלהם, מה שמוביל לטעויות רבות בהמשך, שבתכנון נכון היו יכולות להימנע.

במהלך השבועות הבאים, נתייחס לכמה נקודות חשובות מאד בתהליך מכירת נכס, שככל ותעשו את זה נכון, תוכלו לחסוך המון כסף ולמקסם את התהליך ואת קבלת המחיר המקסימאלי מבחינתכם.

נפתח השבוע בשאלה שרובכם שואלים, מה מומלץ יותר – האם למכור את הדירה ואח"כ לחפש אחר נכס לרכישה או שמא להיפך? חשוב להבין שיש יתרונות וחסרונות לכל שיטה.

אם החלטתם קודם למכור את הנכס:

היתרונות בשיטה זו: אתם תדעו בדיוק איזה סכום יש לכם לצורך רכישת נכס, תדעו במדויק מתי זמן הפינוי של הנכס שמכרתם, ותדעו מהו זמן הכניסה המאוחר ביותר שתוכלו להרשות לעצמכם, בנכס החדש שאותו תקנו.

החסרונות בשיטה זו: פעמים רבות, מתוך אי הוודאות לגבי הצעד הבא שלכם לגבי קניית הנכס, אתם תבקשו מחיר גבוה מדי עבור הנכס למכירה, כדי לחפות על אי הוודאות לגבי הנכס שאותו תרצו לקנות.

דבר נוסף שעלול לקרות הוא, שתדרשו זמן פינוי ארוך מדי, מתוך החשש שלא יהיה לכם לאן לעבור, וכך תרחיקו לקוחות רציניים ופוטנציאליים לנכס שלכם.

חשש נוסף הוא, שתמכרו את הנכס ועדיין לא תמצאו נכס אחר. מה שעלול ליצור מצב בו תידרשו לעבור לשכירות באמצע התהליך, או מצב בו מחירי הדירות יעלו בזמן הזה של החיפוש.

אם החלטתם קודם לקנות נכס, לפני שמכרתם:

היתרונות בשיטה זו: אתם תוכלו להתאים את דרישות הפינוי ותנאי התשלום של מכירת הדירה שלכם, עפ"י פינוי ותנאי התשלום של קניית הדירה הבאה.

החסרונות בשיטה זו: מימון: רוב בעלי הנכסים לא יכולים לקנות נכס נוסף, לפני שמכרו את הנכס שלהם. הסיבה היא ההון העצמי הראשוני הנדרש, וגם התשלום במקביל של 2 משכנתאות, שיוצר החזר חודשי גבוה.

בנוסף, אם קניתם נכס וטרם מכרתם את שלכם, אתם עלולים להיכנס ללחץ שיגרום לכם לרדת משמעותית במחיר.

חסרון אפשרי נוסף הוא: תנאי התשלום שתקבלו במכירת הנכס שלכם, שלא יתאימו לתנאי התשלום בנכס אותו אתם מעוניינים לקנות, וכך ייתכן שתפספסו עסקאות פוטנציאליות או שתשלמו הוצאות מימון על הלוואת גישור וכו'.

אם כך, כפי שאתם מבינים, אין שיטה מושלמת, אבל רוב בעלי הנכסים מתחילים קודם במכירת הנכס שלהם, ולעיתים קרובות כיוון שלא חשבו על הדברים מראש, הם הורסים לעצמם עסקאות שטובות עבורם, מתוך הפחד והחשש לקבל החלטה.

לאחר שבשבוע שעבר כתבנו על תזמון מכירת הנכס, תכנון התהליך, האם מומלץ קודם למכור את הנכס ואח"כ לרכוש או להיפך, וכן הסברנו מהם המעלות והחסרונות בכל אחת מהדרכים,

השבוע נדבר על נקודה שלא פחות חשובה והיא – מיסוי.

מכירת נכס לעיתים כרוכה בתשלום מיסים שיכולים להגיע לסכומים גבוהים, כגון: היטל השבחה, מס שבח וכו'.

אני עצמי הייתי עד לעסקאות רבות שנפלו, מכיוון שפתאום התברר למוכרים על תשלום של מס מסוים (היטל השבחה, מס שבח ועוד) שגרם לירידה משמעותית מהסכום שתכננו לקבל, כך שהבינו שתהיה להם בעיה בקניית הנכס הבא.

חשוב לבדוק את הדברים האלו מראש, וכך לדעת בדיוק מול מה אתם מתמודדים, ומהו סכום הכסף שנשאר לכם בסוף התהליך.

בנוגע להיטל השבחה, חשוב לדעת שישנם מצבים בהם העירייה מטילה עליכם מס גבוה.

היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית בניה והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. החובה לתשלום ההיטל חלה על הבעלים או החוכר לדורות.

לדוגמה: הוועדה המקומית אישרה תוכנית בניין עיר אשר מאפשרת לבתי מגורים באזור מסוים להוסיף חדר נוסף בגג המבנה. עצם העובדה שעתה ניתן להוסיף חדר נוסף, מעלה את שווי המקרקעין, ובכך הנכס בעצם מושבח. מכאן השם "היטל השבחה", ותשלום ההיטל הוא עבור ההשבחה שנעשתה.

גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין עקב האישור של תוכנית הבניה.

מועד התשלום של ההיטל הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין – כלומר, או ביום מכירת הזכויות במקרקעין, או בקבלת היתר בניה.

חשוב לדעת שלפעמים ניתן להפחית משמעותית את גובה ההיטל בתהליך של מספר חודשים (שמאי מכריע).

כ"כ, ישנם מקרים בהם יינתן פטור מהיטל השבחה, כגון אם מדובר בתוספת ממ"ד או כשמדובר בהרחבה של דירת מגורים בתנאי שהשטח הכולל של הדירה לא עולה על 140 מ"ר, ובתנאי שהבעלים או קרובו יגור בדירה לפחות 4 שנים מגמר הבניה.

בנוגע למס שבח, הוא מס שמשלמים על רווח שנוצר למוכר ממכירת נדל"ן כמו דירה, מגרש שאינו בנוי ואפילו זכויות בניה. העובדה שמס שבח מוטל רק על רווחים הופכת אותו לדומה למס הכנסה או מס רווח הון ושונה ממע"מ המוטל תמיד.

אם כך, מס שבח משלמים כאשר מכרתם דירה בסכום גבוה מהסכום שקניתם אותה, לאחר ניכוי הוצאות שונות וסכומים שהשקעתם בה.

מס שבח עבר שינויים וגלגולים שונים לאורך השנים, וכתוצאה מכך, אחוז המס שמשלם המוכר משתנה לפי שנת המכירה.

החוק המסדיר את תשלומי מס שבח ואת רשימת הפטורים ממס שבח הוא חוק מיסוי מקרקעין, המסדיר גם את מס רכישה.

התקופות החשובות לצורך העניין הן שנת 2014 בה נערכו שינויים מקיפים בחישוב מס שבח, תקופת המעבר שנקבעה בחוק מ-2014 ועד 2018, ואחריה התקבעו סופית כל הוראות החוק החדשות שחלות בימינו.

כמובן שישנם פטורים למיניהם, כגון אם מדובר בדירת מגורים יחידה שהמוכרים החזיקו בה לפחות 18 חודש וכו'.

כ"כ, חשוב לדעת שקיים במס שבח מושג הנקרא 'פריסה'.

ואין הכוונה פריסה לתשלומים, אלא פריסה היא כלי להפחתת מס השבח במכירת נכס מקרקעין תוך שימוש בנתוני ההכנסות האישיות של המוכר במס הכנסה. הפריסה נועדה להפחתת שיעור המס המשוקלל של הנישום תוך ניצול מדרגות המס השולי שטרם נוצלו על ידו ותוך ניצול נקודות הזיכוי, במידה ולא נוצלו.

השירות מאפשר למוכר לבקש כי חישוב מס השבח יתבצע בפריסה לעד ארבע שנים, ולא על שנת המכירה בלבד. בכך, ניתן להפחית את אחוזי המס על השבח ולהקטין את חבות המס של המוכר. זאת, בהתאם לנתוניו האישיים במס הכנסה.

אני אישית ליוויתי מספר עסקאות של מוכרים שחויבו במס שבח והם, מכיוון שלא ידעו על המושג הזה, תכננו לשלם את מלוא המס ולהמשיך לדרכם.

אני שידעתי על קיומו של המושג, הפניתי אותם לרואי חשבון שיבצעו עבורם את אותה פריסה והם קבלו את רוב הכסף ששילמו בחזרה.

זה תהליך ממש לא מסובך וכדאי מאד להיוועץ על כך עם הגורמים הרלוונטיים.

אם לא בדקתם את הנושאים מראש, אתם עלולים למצוא את עצמכם באמצע תהליך מכירה, מבלי שיהיה לכם זמן למלחמות מול העירייה, או לחליפין, תיאלצו להשאיר סכום כסף בנאמנות, מה שיקשה עליכם את המימון של הנכס אותו אתם רוצים לרכוש.

ולכן המלצתי היא, לא לחכות עם דברים משמעותיים אלו לסוף התהליך, אלא שתפו אותנו כבר בתחילת התהליך בכל הנתונים שלכם ע"מ שנוכל לבדוק עבורכם מה יהיה גובה המיסוי שיחול עליכם במכירת הנכס ומהם האופציות העומדות לרשותכם.

מאז התחלנו לפרסם את הטורים, אני מקבל מידי שבוע פניות ממוקדות מלקוחות בנושא השבועי. מוכרים וקונים שמצאו עצמם מזדהים עם הנכתב, והבינו שיש כתובת לשאלה/ התלבטות שלהם.

אני רוצה להבהיר לכל הקוראים: הטור הזה נוגע בכל שבוע בנקודה קטנה ואקראית מעולם שלם של נדל"ן ותיווך נדל"ן. יש אין סוף היבטים, תובנות ותחומי ידע מגוונים שאנו נפגשים בהם במהלך העבודה. לא את כולם אנחנו כותבים, אבל כולם באים לשימוש באינטראקציה עם הלקוחות.

כאשר אתם פונים למתווך טוב ואמין, אתם מפקידים עצמכם בידי איש מקצוע מנוסה, עם יכולות מוכחות בתחום ספציפי. לא ניתן להשוות אדם שעיסוקו העיקרי בתיווך נדל"ן, למי שניגש לתחום ללא הכרות מוקדמת! המידע שקיים בידי המתווך הוא הרבה מעבר למידע יבש על דירה. מתווך טוב ידע לענות לכם על שאלות, לשמוע את הרצונות שלכם ולהבין כיצד הם יכולים לבוא לידי ביטוי מעשי, להשוות בין נכסים שונים שראיתם אבל בביקור הקצר לא שמתם לב לכל הפרטים. אם תרצו לברר על התמ"א/ אופציות הבנייה, המתווך ידאג להציג את הנתונים והתכניות או יפנה אתכם לאנשי מקצוע מתאימים. לפעמים מתעוררות בעיות משפטיות, בעיות רישום, בעיות משכנתא – כל הדברים האלו הם חלק מעסקאות נדל"ן ומתווך מנוסה יודע איך להתמודד איתם. רוב הבעיות הן פתירות, רק שלא לכולם יש את הכלים לפתרון.

אני מודע לעובדה המצערת שיש אנשים שאיבדו אמון במתווכים בגלל התנהלות לא מקצועית, לא יעילה או לא הוגנת, חלילה. תזכרו שרשלנים או חסרי אחריות קיימים בכל תחום, כפי שבכל תחום קיימים הטובים. מתווך טוב מלווה אתכם בכל התהליך ותמיד תוכלו לפנות אליו כדי להתייעץ.

בנקודה הזו אציין שאמון הוא דבר הדדי. אנחנו משתדלים לתת את המיטב, מתוך יושרה פנימית ונקיות כפיים. הלקוחות המרוצים הם השגרירים הכי טובים שלנו, וחשוב לנו שיהיו הרבה כאלו. לקוחות שבאים גם הם בגישה של אמון בנו ובתהליך, גורמים לנו להשתדל עבורם מעל ומעבר!

רוב האנשים אוהבים לעשות, מה שהם טובים בו.                                                               אנחנו יודעים, ואוהבים, לתווך עסקאות נדל"ן! אתם מוזמנים להצטרף לחוויה.

לקראת חג הפסח הבעל"ט, נאחל לכלל לקוחותינו ולכל בית ישראל חג פסח כשר ושמח!

רבים מהמוכרים מגלים בסוף תהליך המכירה, טרם החתימה על החוזה, בעיות בנוגע לרישום הנכס, שהם לא היו מודעים אליהם בתחילת המכירה.

כצעד ראשוני חשוב לבדוק את הדברים הבאים:

האם הנכס רשום על שמכם או על שם הבעלים הקודמים?

במידה והנכס עבר בירושה – האם התבצע תהליך של צוואה וצו קיום צוואה וכן העברה של הנכס על שם היורשים?

בנוסף, לעיתים קורה שהנכס רשום במנהל מקרקעי ישראל ובחברה משכנת שפשטה את הרגל, וכך במקום הליך שגרתי של מספר ימים להוצאת אישורים, אתם עלולים למצוא את עצמכם בהליך של מספר חודשים במקרה הטוב.

גם כאן, חשוב לבדוק עם עו"ד את המצב המשפטי של הנכס, כבר בתחילת התהליך. בנוסף לרמה המשפטית, חשוב להתייחס גם לרמה התכנונית של הנכס.

בשלב הזה חשוב לבדוק 2 דברים:

היתר הבנייה של הנכס:

האם כל מה שקיים בנכס היום, מאושר עם היתר בנייה מהעירייה?

המשמעות היא: שאם הרחבתם את הנכס ולא הוצאתם אישור בעירייה, ייתכנו 2 אפשרויות:

האפשרות הראשונה

יהיה ניתן לאשר את ההרחבה, ונשאר רק עניין של זמן ובירוקרטיה עד שתקבלו את ההיתר (תלוי בעירייה).

במקרה הזה, אם הפינוי של הנכס יהיה לפני קבלת ההיתר מהעירייה, העו"ד של הקונים ירצה להשאיר כסף בנאמנות בסוף העסקה עד לקבלת ההיתר, מה שיכול לגרום לכם לבעיה בתשלומים לנכס, שאותו אתם מעוניינים לקנות.

האפשרות השנייה

חרגתם ממה שניתן לבנות בנכס ולא תוכלו לקבל אישור על ההרחבה.

במקרה הזה תיווצר לכם בעיה, הן עם לקוחות שלא ירצו לקנות נכס שלא מסודר מבחינת העירייה, ואף עם חשש לצו הריסה, והן עם המחיר, מתוך הסיבה הבאה: השמאי של הבנק לוקח בחשבון רק את מה שנמצא בהיתר.

כך שאם למשל יש לכם 5 חדרים ורק 3 חדרים בהיתר, השמאי ייתן הערכה לפי 3 חדרים, מה שיקשה על הקונה שלכם לממן את ההפרש, גם במקרה שהוא יחליט לקנות את הנכס בלי ההיתר.

אם תבדקו את הדברים מראש, לא תכניסו את עצמכם לבעיה שאח"כ יהיה קשה לצאת ממנה, כמו למכור ולקנות, ואז לגלות חריגות שיכולות להוביל להפרת חוזה והפסד כספי של מאות אלפי שקלים.

זכויות שלא מומשו בנכס:

מה הפוטנציאל שעדיין לא מימשתם בנכס?

לדוגמא: הרחבת מרפסת, בנייה על גג, חדר נוסף, תמ"א 38 וכו'.

ישנם מוכרים שסבורים שאין שום אפשרויות בנייה נוספות, אבל בבדיקה מקצועית של הנכס לעיתים מתברר, שהעירייה הוסיפה אחוזי בנייה לפני מספר שנים, ולרוב בעלי הנכסים כלל לא מעודכנים לגבי כך.

כאשר קיימת בנכס אפשרות בנייה אמיתית ומוכחת, זה עשוי להיות יתרון משמעותי עבור חלק מהלקוחות.

נכון שישנם כאלו שלא יבנו בכל מקרה, ואין להם יתרון באפשרות הזאת, אבל לנו יהיה כמובן כדאי לחפש את הלקוחות שעבורם זה כן יהווה יתרון, והם יהיו מוכנים לשלם על האופציה הזאת כסף.

אני מעריך שבשלב זה כבר הבנתם שידע זה כח, ובטח אם יודעים כיצד להשתמש בו.

לכל נכס יש מספר מסוים של לקוחות שמתאימים לרכוש אותו, אבל יש רק לקוח אחד שיסכים לשלם עליו את הסכום הגבוה ביותר, כיוון שהוא הלקוח שהכי מתאים לנכס.

לדוגמא: אם יש לכם דירה שאין בה מקום לפינת אוכל, כנראה שיותר יתאים לנכס שלכם לקוח רווק, או זוג שלא נוהג לערוך ארוחות רבות משתתפים.

לקוחות אלה יראו בדבר הזה פחות חיסרון, לעומת משפחה עם ילדים שמארחת הרבה.

לכל נכס ישנם יתרונות וחסרונות שמשפיעים על המחיר, בהתאם ללקוח שקונה.

דוגמא נוספת: היא נכס שנמצא מעל מרכז מסחרי שיש בו מכולת, קופ"ח וכו'. עבור לקוחות רבים זה יהווה חיסרון (בעיות חנייה, צפיפות, ריחות), אבל עבור אנשים מבוגרים זה עשוי להיות דווקא יתרון, כיוון שהם מעוניינים להיות קרובים ובהליכה רגלית לכל מקום.

הרעיון הוא לנתח את היתרונות והחסרונות של הנכס, לא בעיניים שלכם (אתם בד"כ תתנו ערך רב ליתרונות הנכס וערך נמוך לחסרונות שלו), אלא בעיניים של הלקוחות הפוטנציאלים שלכם.

אפיון הלקוח האופטימלי משתנה בין ערים שונות, שכונות ספציפיות, סוגי נכסים ועוד.

בהקשר הזה, אני רוצה לספר לכם סיפור.

לפני כשנתיים, קיבלתי לשיווק דירת 3 חדרים בקומה אחרונה.

שאלתי את המוכר האם יש לו מידע לגבי אפשרות בנייה על הגג, והוא ענה שבבדיקה שביצע בעירייה לפני כמה שנים נאמר לו שאין אפשרות כזאת.

כמובן שלא הסתמכתי על המידע הזה ובדקתי שוב.

מה שגיליתי הוא, שהעירייה בדיוק התחילה לגבות היטל השבחה בשכונה הזאת, מה שאומר שקיימת אפשרות בניה.

פניתי לאדריכלית מהעירייה והוצאתי תכניות של הדירה.

מה שהתברר לי הוא, שניתן לבנות עוד חדר על הגג, עם יחידת הורים של 23 מטר ומרפסת גג של 40 מטר.

ביקשתי מהאדריכלית לשרטט את התוכנית המוצעת.

לאחר שהובא בפניי הנתון הזה, כבר לא חיפשתי לקוחות לדירת 3 חדרים.

הלקוח שהבאתי לנכס היה מעוניין בדירת גג של 4 חדרים, שהייתה יקרה משמעותית מדירת 3 חדרים בשכונה.

הלקוח ראה את התוכנית של ההרחבה והיא מצאה חן בעיניו.

כמובן שלקחנו בחשבון את כל עלויות הבנייה, ולמעשה שניהם הרוויחו:

גם המוכר שקיבל 150,000 ₪ יותר מהמחיר הראשוני שדרש, וגם הקונה שחסך מעל  100,000₪, וגם התאפשר לו לבנות כפי ראות עיניו.

לאחר שאבחנו מי הוא הלקוח הכי פוטנציאלי לנכס שלכם, חשוב לקבוע מחיר נכון לנכס שלכם.

למה חשוב לקבוע מחיר נכון כבר בהתחלה?

הסיבה היא שבתחילתו של תהליך מכירת נכס

מגיעים כל הלקוחות הכי רציניים.

בדרך כלל אלה הם אותם לקוחות שכבר מכירים את השכונה,

ראו מספר דירות, לפעמים גם פספסו דירה שרצו בגלל התלבטות יתר, והם בשלים לעשות עסקה.

תמחור גבוה מדי יגרום לכם להפסיד את אותם לקוחות רציניים, שמוכנים לשלם יותר עקב רמת הבשלות הגבוהה שלהם, ולעבור למחזור הבא של לקוחות שהם פחות בשלים ופחות רציניים, מה שיביא בד"כ להצעות נמוכות יותר עבור הנכס.

כדי לקבוע מחיר נכון לנכס שלכם חשוב להבין מספר כללים חשובים:

מחיר דירה נקבע עפ"י משתנים רבים כגון: גודל הדירה, קומה, כיווני אוויר, מרפסת, זמן פינוי, ייחודיות מול נכסים אחרים באזור, מעלית, פוטנציאל הרחבה כגון תוספת חדר או גג, פוטנציאל השבחה כגון תמ"א 38, פינוי בינוי וכו', וכל זה יכול להשתנות בחודש, ולכן התמחור הוא צעד מורכב שחשוב שיתבצע כהלכה.

בנוסף חשוב להבין שמחיר נכס לא יכול להיקבע עפ"י מחירון קבוע, כיוון שכל נכס תלוי בכל כך הרבה גורמים שמשתנים בין מקום למקום. למשל באזורים מסוימים קומה גבוהה תהווה יתרון ובאזורים אחרים חיסרון.

דבר נוסף שחשוב לזכור הוא את עיקרון הממוצע: לא ניתן לקבוע מחיר לנכס שלכם, על סמך נכס אחד שנמכר באזור, או גרוע מכך, על סמך נכס שעומד למכירה היום, אלא רק על סמך נכסים רבים

בפרק זמן של מספר חודשים ספורים.

למרבה הפלא, רוב מוכרי הדירות מקבלים החלטה לגבי מחיר הנכס שלהם, על סמך דירות למכירה בעיתון פרסום מקומי, או על סמך דירת שכן שרוצה למכור. זו הסיבה שרבים מהמוכרים מבקשים מחיר גבוה או נמוך מדי, וטועים בבחירת המחיר הנכון לנכס שלהם.

יעוץ וליווי מקצועי יעניק לכם ערך רב בכל שלבי התהליך ויביא אתכם לתוצאה הטובה ביותר בעז"ה.

לאחר שהחלטנו מי הלקוח הכי טוב לנכס שלכם, חשוב לפרסם ולפנות אליו.

אם מתברר שזה זוג מבוגר כנראה שפרסום בדיגיטל יהיה פחות מתאים.

אם אלה אנשים שמגיעים מחוץ לעיר ,כנראה שהפרסום במקומונים ובעלונים בעיר יהיה פחות אפקטיבי.

אם אנחנו יודעים שרוב הקונים בשכונה הזאת מגיעים מאזור מסוים, נמקד את הפרסום שלנו באותו אזור, כדי לפנות למתעניינים הפוטנציאלים.

גם הצגת הנכס תהיה שונה מול כל לקוח על פי הצרכים שחשובים לו.

יש באמתחתי הרבה סיפורים בנושא אבל אשתף אתכם בסיפור אחד

שממחיש את הנקודה.

כחלק מהעבודה עם מתעניינים, אנחנו קובעים איתם פגישה כדי להבין את הצרכים המדויקים שלהם. אחד הזוגות שהיו אצלי במשרד דאגו להדגיש לי את מה שהכי חשוב להם, וביקשו שהדירה תהיה בבניין שבו אין 'חפלות' ודלתות פתוחות בין השכנים. "לנו מאוד חשובה הפרטיות שלנו" סיכמו את העניין.

כשהראיתי לזוג הזה את אחת הדירות, המוכרת שכחה את בקשתי שלא להתערב בהצגת הנכס,

וסיפרה בהתלהבות למתעניינים מיד בכניסתם, על השכנים, על האווירה המשפחתית בין כולם,

ועל הארוחות משותפות.

כמובן שהיא סיפרה על זה כיתרון של הבניין.

מיותר לציין שהקונים הבינו את דבריה כאות אזהרה, יצאו מהנכס ולא רצו לקנות אותו, למרות שברור שהם היו יכולים לגור בבניין בשקט שלהם ובלי ארוחות משותפות.

מה שאותה מוכרת חשבה כיתרון היה חיסרון לאותם לקוחות.

כאשר לקוח מתעניין יספר לי במשרד על הדברים שחשובים לו, אדאג להדגיש דווקא את הדברים האלה בהצגת הנכס. למשל ללקוח שיגיד לי שחשובה לו פינת עבודה שקטה בבית, אדגיש את היתרון הזה, בעת הסיור בנכס.

מוכרים רבים מתעקשים רק על מחיר הנכס, ואינם לוקחים בחשבון גורמים נוספים שמשפיעים ישירות על העסקה, כמו זמן פינוי או תנאי תשלום.

מסיבה זו רבים מהמוכרים מפסידים עסקאות שטובות עבורם, בלי להבין בכלל שהם פספסו.

בהקשר זה חשוב להבין, מה אתם כמוכרים מוכנים לתת, שלא יהווה ויתור גדול מצדכם, תמורת משהו מהקונים, שלא יהווה ויתור גדול מצדם.

הדוגמאות שלפניכם יבהירו את הרעיון.

הדוגמא הראשונה: אחד מהנכסים שבהם טיפלתי היה של מוכר שכבר קנה דירה מקבלן, שזמן הכניסה אליה היה לעוד שנתיים.

בינתיים הוא התכוון למכור את הנכס הישן שלו, ולעבור לגור בשכירות עד זמן הכניסה לדירה החדשה.

מצאתי לו לקוח שהיה מוכן לשלם 80,000 ₪ פחות ממה שדרש.

המוכר לא הסכים לרדת במחיר ולולי הייתי בתמונה העסקה לא הייתה יוצאת לפועל.

מה שעשיתי היה לשאול את הקונה: האם תהיה מוכן לאפשר למוכר זמן פינוי ארוך, בתמורה להפחתת המחיר?

כאשר נעניתי בחיוב, סוכם כי תמורת הנחה של  80,000₪, הקונה יאפשר למוכר זמן פינוי של שנתיים.

המוכר חסך תשלום שכירות של 4,500 ₪ כפול 21 חודשים24)   חודשים מינוס 3 חודשים זמן הפינוי המקורי), כלומר 94,500 ₪, וזאת בלי לקחת בחשבון את עגמת הנפש,

במעבר פעמיים של דירה והעלויות שכרוכות בכך.

וכך שניהם יצאו מרוצים מהעסקה.

הדוגמה השנייה: נכס נוסף שטיפלתי בו, היה של מוכרים ששילמו משכנתא מאוד גבוהה והיו מעוניינים למכור את הנכס, כדי לעבור לנכס קטן יותר,

ובכך להפחית את התשלום החודשי שהיה כ 6,000 – ₪

בחודש. זמן הפינוי שביקשו היה של שנה.

הלקוח שהבאתי אהב את הנכס אבל הציע מחיר נמוך ב – 50,000 ₪ מהמחיר הנדרש.

המוכר לא הסכים לרדת במחיר והקונה לא הסכים לעלות – מה עושים?

שאלתי את הקונה: האם תוכל לשלם 800,000 ₪ תוך חודש מסגירת החוזה, תמורת הפחתת המחיר?

כאשר ענה לי בחיוב סגרנו את העסקה כך:

המוכר יקבל 800,000 ₪ תוך חודש וכך יסגור את המשכנתא שלו, הוא יגור בנכס עוד 11 חודשים ללא משכנתא, מה שיחסוך לו 6,000 ₪ כפול 11 ובעצם 66,000 ₪.

למעשה המוכר ירד במחיר ב 50,000 ₪ אך הרוויח יותר מהחיסכון.

שוב שניהם היו מרוצים ובעצם כל אחד ויתר על משהו שהיה פחות קריטי מבחינתו.

אז כמו שהבנתם, מכירת נכס לא תלויה רק בפרסום במאגרי דירות, אלא מצריכה מיומנות ותהליך נכון כדי למקסם מחיר ותנאים נוספים.

לפני שאתם מתחילים בתהליך, אנחנו מזמינים אתכם לפגישה אישית.

על מה נדבר בפגישה האישית?

קבלת החלטה על מכירת הנכס ותכנון התהליך.
אפיון של הלקוח שישלם הכי הרבה עבור הנכס שלכם.
קביעת מחיר נכון לנכס שלכם.
איך לפרסם ולחשוף נכון את הנכס שלכם ללקוח

האופטימלי.

שירותים נוספים אפשריים לאחר הפגישה:

בדיקת הנכס ברמה משפטית ועלות המיסוי.
בדיקת הנכס ברמה תכנונית.
בדיקת משכנתא מיטבית וההחזר המבוקש המשוער.

רוצים להגיע לדירה? אם תיחשפו לעצות הזהב של 'פלטינהום', יש לכם סיכוי להגיע בקלות ובביטחה בע"ה לדירה משלכם.

מי לא רוצה להגיע הביתה? כל זוג צעיר מבקש לרכוש לעצמו בית ולהגיע לקורת גג. אך הדרך, כל אחד יודע, עשויה להיות ארוכה ולא קלה. בשל כך, ישנם רבים שמתפתים לבצע 'קיצורי דרך', שבסופו של דבר מולידים אכזבה.

מה שחשוב לדעת, שבדרך לדירה אין קיצורי דרך.

במהלך השבועות הבאים נסמן עבורכם את 10 התחנות ההכרחיות בדרך הביתה.

חשוב לשים לב לדברים, בהם מקופלות תובנות רבות שמשפחות רבות למדו אותן על בשרן, ובאיחור…

בונים תקציב– השאלה הראשונה היא כמה כסף יש לכם? ובכן, בבניית התקציב יש להתייחס ל – 2 מרכיבים עיקריים: הון עצמי, ומשכנתא. במידה ומדובר בדירה ראשונה הבנק יוכל להעמיד משכנתא עד לגובה 75% משווי הנכס, כאשר את 25% האחוזים הנותרים יש לגייס כהון ראשוני.

החזר משכנתא חודשי מקובל לחשב כך: על כל 100 אלף ש"ח שהבנק ייתן, תדרשו לשלם 420-500 ₪, מידי חודש (תלוי לכמה שנים פרוסה המשכנתא).

על כן: בדקו כמה הון עצמי יש לכם, ואיזו התחייבות חודשית תוכלו לקחת על עצמכם לאורך זמן – זוהי מסגרת התקציב שלכם לרכישת דירה.

לומדים את השוק– בודקים מהן האפשרויות הקיימות: מתחילים לסקור את לוחות הנדל"ן בעיתונים, משוחחים עם מכרים, עורכים ברורים ראשוניים עם מתווכים וכו'. אל תתעצלו, וצאו לשטח פעם ועוד פעם. לא תתחרטו.

על מה שמים דגש? מהם המחירים באזורים השונים, סגנון אוכלוסייה, גדלים ממוצעים בדירות ועוד.

מגדירים מחדש – החלומות הראשוניים עשויים לעבור עריכה מחודשת ואזי יש להתאים אותם למציאות בשטח. יתכן, למשל, ולכתחילה העדפתם דירה סמוכה להורים, אבל לאחר הבירור הבנתם שעדיף להתרחק מעט, ולקבל דירה גדולה יותר במחיר נוח. או שהחלטתם להתפשר על קומה גבוהה ללא מעלית, אם בבניין מקודם פרויקט תמ"א 38 באופן רציני וכד'. לכן, אל 'תינעלו' על אף תוכנית, וכל 'עדכון' שכזה אמור להביא לביצוע הערכת מצב שבה תבדקו אולי כדאי לשנות תוכנית.

המשך במאמר הבא בעז"ה.

לאחר שבשבוע שעבר הבנתם שבדרך לדירה אין קיצורי דרך, וישנם 10 תחנות הכרחיות בדרך לרכישת דירה, למדתם כיצד בונים תקציב ואיך לומדים את השוק, השבוע נדבר על המשך התהליך.

חשוב לשים לב לדברים, בהם מקופלות תובנות רבות שמשפחות רבות למדו אותן על בשרן, ובאיחור…

מתחילים להסתובב– אחרי שגיבשתם פרופיל בסיסי לדירה המבוקשת, צאו החוצה והתחילו להסתובב בדירות. אין כמו מראה עיניים! המפגש הבלתי אמצעי מקדם המון, ועוזר להבין למה אנחנו מתחברים ולמה פחות. חשוב לתעד את הנכסים בהם ביקרתם, ע"מ שתוכלו לחזור אליהם בהמשך. סביר להניח שתתקשו לסגור על הדירה הראשונה שראיתם, גם אם היא תענה על כל הציפיות.

מתייעצים – התייעצו עם הורים ועם מומחים. לא רגועים לגבי השכנים והשכונה? דברו עם תושבים בסביבה. מתכננים לממש אופציה ולבנות תוספת לדירה הנרכשת? בדקו בעירייה או עם אדריכל שהתוכנית ישימה ואפשרית. הבית חייב שיפוץ יסודי ואתם חוששים שהמחיר הסופי יהיה גבוה מידי? הביאו קבלן שייתן הצעת מחיר. אמנם אתם טירונים בשטח, לא יודעים ולא בטוחים, אבל כל מומחה בתחומו יוכל לתת לכם תשובות ברורות שירגיעו את החששות ויסייעו לכם לגשת לעסקה בביטחון. ומה שחשוב, לעולם, אבל לעולם אל תתפתו להקשיב ל'מייבין' אחד שיודע הכל…

החלטה -לא לכולם קל להחליט, אולם חשוב להיות ממוקדים.

אם הדירה נראית לנו, בדקנו את הנתונים והמסקנות משביעות רצון – הגיע הזמן 'לקפוץ למים' ולהתקדם לשלב המו"מ.

משא ומתן –לעיתים קרובות המחיר המבוקש אינו מחיר אחרון, ויש מקום לנהל מו"מ. אין ספק ששלב זה דורש מומחיות רבה וניסיון. מצד אחד – אנחנו רוצים את הנכס, מצד שני, לא נוותר בקלות על תנאים טובים יותר. אינספור עסקאות נופלות בשלב האחרון כאשר הצדדים קרובים כל כך להסכמות ועניין קטן ובלתי פתור דוחק את הסוף הטוב. מתווך מקצועי יוכל לעזור לכם לצלוח את השלב הקשה באופן מוצלח יותר, ואפילו להרוויח יותר.

המשך במאמר הבא בעז"ה.

לאחר שבשבועיים האחרונים הבנתם שבדרך לדירה אין קיצורי דרך, וישנם 10 תחנות הכרחיות בדרך לרכישת דירה, למדתם כיצד בונים תקציב, איך לומדים את השוק, על החשיבות להסתובב בשטח, להתייעץ ואיך עושים מו"מ,

השבוע נדבר על סיום התהליך.

חשוב לשים לב לדברים, בהם מקופלות תובנות רבות שמשפחות רבות למדו אותן על בשרן, ובאיחור…

אישור עקרוני – במקביל למו"מ ניגשים לבנק לבקש אישור עקרוני למשכנתא.מסמך זה מאשר שהבנק בדק את יכולות ההחזר שלכם ומוכן לתת לכם משכנתא לרכישת הנכס. אישור זה תקף למשך שבועיים, ואינו אישור סופי ומפורט (הריביות המוצעות בו אינן מחייבות ועדיין ניתן אח"כ לנהל מו"מ). אולם הוא הכרחי עבורכם ועבור המוכרים ע"מ לוודא שיש לכם מימון מלא לרכישת הנכס.

המלצתנו: בעל מקצוע (יועץ משכנתאות) יכול לחסוך לכם הרבה כסף, גם אם התיק שלכם לא מורכב במיוחד. דעו לבקש ממנו שידאג לכם לריביות טובות, ואם תשקיעו מאמץ ללמוד את הפרטים, גדלים הסיכויים שלכם למשכנתא טובה. גם אם הנטייה הטבעית אומרת שכדאי לגמור עם הסיפור הזה כמה שיותר מהר,

היזהרו ממהירות שבאה על חשבון האיכות.

בחירת עו"ד – עם קבלת הצעת הרכישה שלכם ע"י המוכרים,עליכם לבחור עו"ד שייצג אתכם בעסקה. שימו לב: אל תתפשרו, ועליכם לבחור בעצמכם את העו"ד ולשכור את שירותיו בעצמכם. העו"ד מוסמך מטעמכם לבדוק את מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס, לבנות לוח תשלומים מתאים, לבדוק את כל סעיפי החוזה ולהסדיר את רישום הנכס על שימכם. גם את המוכרים מייצג עו"ד, ושני עורכי הדין יגבשו יחד טיוטת חוזה המוסכמת על 2 הצדדים.
חתימת חוזה – עם תום ההליכים הגיע הרגע שבו אתם כבר עומדים ממש על סף הדלת. כעת קובעים את המועד לחתימת החוזה, בסייעתא דשמיא ובשעה טובה ומוצלחת. בקרוב בע"ה כבר תיכנסו לדירת החלומות…

אם יש לכם מטרה ברורה, להגיע הביתה בהקדם – 'פלטינהום' כאן בשבילכם, כדי ללוות אתכם בתהליך. כפי שנוכחתם לדעת, יש שלבים ברורים מאד בדרך לדירה, ומי שלא מצוי בתחום – לא מכיר אותם. ליווי מקצועי מעניק בטחון, רוגע, וחסכון בזמן ובכסף. מתווך טוב ואמין הוא כמו מדריך טיולים ששומר שלא תטעו בדרך, וגם אם דבר מה מסתבך – יש לו את הכלים להתמודד. קוראים לזה "דרך ארוכה שהיא קצרה".

רוצים הביתה? אצלנו תמיד פתוח, ודרכינו תוכלו בע"ה להגיע בקלות ובביטחה לדירה משלכם.

אין אחד מאתנו שלא מהרהר לעיתים,

כי היה רוצה לשנות חלקים מחייו.

זה יכול להיות שינוי בעבודה או בעסק,

שינוי בסדר היום שהתרגלנו אליו,

ויכול להיות דירה שכבר מזמן לא מתאימה לנו.

כל כך הרבה אנשים נשארים באזור הנוחות שלהם,

גם אם הוא מאד לא נוח.

המשותף לכולם הוא הפחד מהבלתי ידוע,

והתהליך הטכני שעשוי להיות מאד מתיש ומייגע.

כולנו גם יודעים בעומק הלב שאין שלמות פה בעולם,

ואולי חוששים מהשלב שנצטרך להתפשר.

בינתיים קל יותר להימנע מהחלטה, ולהמשיך לסחוב את היומיום.

השגרה שלנו הרי כ"כ עמוסה וצפופה, ואיך אפשר להכניס

לתוך העומס הרגיל גם פרויקט של חיפוש דירה?

זה עשוי להיות מבהיל ולהרגיש שהכל "גדול עלינו".

אני רוצה לשתף אתכם בתובנה שגיליתי:

אם משנים את הגישה, הכל יכול להיות אחרת.

אפשר להחליף את הלחץ, בהתרגשות ובציפייה,

את החשש מהבלתי ידוע – ברגש נפלא של התחדשות,

את הקושי שבקבלת החלטה – לתקופה מיוחדת של סדר בחיים,

דיון בדברים החשובים לנו והצבת סדר עדיפויות אינדיבידואלי:

חשוב לנו מאד נושא השכנים? קירבה לקהילה? אולי תנאים לאירוח?

מתי יש לנו זמן לחשוב על איך אנחנו רוצים שהבית שלנו יראה,

ולהיות באמת האדריכלים של חיינו?

אז קחו נשימה עמוקה, עצמו עיניים, ופיקחו אותן שוב במבט חדש ומפוכח.

ואתם תמיד מוזמנים לפנות אלינו, ולגלות איך אותו התהליך

יכול להפוך לחוויה, אם רק עושים אותו נכון!